一発逆転のフロアコーティング ＵＶ
デベロッパーが土地の売り物の情報をキャッチすると、イの一番にやるのは現地に足を運ぶこと。
地形・道路・騒音・環境・周辺に嫌悪施設がないかなど、広い意味で現地の確認を実施します。
問題がなければ、簡単なプランを立ててどれくらいの規模のマンションが建てられるかを検討し、土地代と想定建築費に経費・利益を乗せて分譲価格の試算を行ないます。
ただ、土地には都市計画法に基づいて用途地域(低層・中高層住居専用地城や住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地城、工業地域など建ぺい率、容積率などが決められていて、マンションが建てやすいのは住居系の地域よりも商業・工業系の地域になります。
これは住居系ほど規制がキツく、土地を十分に利用できなくなるからで、最も規制の厳しい低層の住居専用地域にマンションが少ないのはそのためです。
分譲収支が合えば、地主から土地を購入します。
この土地代の金利がなかなかバカになりません。
近隣住民の建設反対運動が起こるなどして着工が遅れたりすると、大幅に分譲収支が狂ってしまいます。
等価交換のマンションというのが時々ありますが、これは地主が土地を提供、デベロッパーが建物を建てて互いに土地と建物の一部を交換するというしくみなので、土地の金利が発生しません。
したがって、こうしたマンションは比較的割安に供給することができます。
さて、土地を購入すると、本格的に設計図を引き、近隣住民に説明して了解をもらいます。
このとき、場合によっては金銭で解決を図ることもあります。
それが済んだら管轄の役所に建築確認申請を行ない、その間、ゼネコンと工事費について話し合い、契約を進めます。
建築計画に問題がなければ認可が下り、いよいよ工事着工となります。
そしてデベロッパーの分譲担当者は、パンフレット・広告類を作成、モデルルームの準備などの作業に入ります。
段取りを経て、競合するマンションの動向をさぐったりしながら、いよいよモデルルームをオープン。
分譲開始となります。
やがて建物が完成して入居が始まり、デベロッパーは分譲代金から投下した土地代金、建築代金を回収し、利益を出すという流れになります。
電化製品やクルマなら、メーカーとタイプが決まればカタログを見ただけでも安心して買うことができるでしょう。
それは同じ商品は同じ品質で生産されることを知っているからです。
しかしマンションは、そうしたものと違って同じものがありません。
トヨタのクラウンはどこで買っても同じ性能ですが、たとえば同じ清水建設が作ったマンションでも、物件によって仕上がりが全然違います。
マンションは、施工するゼネコン、発注するデベロッパー、そして工期によって出来が大幅に違ってくるのです。
これは、マンションという商品の多くが、複数の企業の連携によって作られるという性格を持っているためで、仮に一方の企業に力があっても他方の企業に力がなければ全体として総合力が発揮できず、品質の劣る商品しか作れないことになるからです。
また、同じ企業が作ったマンションであったとしても、時期や場所が違えば全社の都合も違うし下請け業者も違ってきます。
すなわちすべてのマンションが一つ一つ違うというわけです。
さらに、マンション建築には経験も大切で、有名なゼネコンが施工したマンションだからといって、それが必ずしも優秀なマンションとは限らないのです。
というのも、マンションは普通のビルと違って、人が住みやすいようにさまざまな工夫が施してあります。
住宅建築の経験の浅いゼネコンだと、そうした〝痒いところに手が届く〟施工に不慣れなため、どうしてもアラが目立ってしまいます。
ゼネコンの技術と経験、デベロッパーの企画力と総合力が揃わなければ、優れたマンションは生まれないと断言しても過言ではありません。
しかもデベロッパーによっては、採算優先で無理な発注をするところもありますから、デベロッパー選びもマンション選びの重要なファクターになります。
またたとえば、デベロッパーが決算に間に合うように施工を急がせるというケースもあります。
これだと、どうしても雑な施工になりがち。
そのデベロッパーの決算期ぎりぎりに入唐予定日(引き渡し日)が設定されているマンションなどは、一応眉につばをつけて、じっくりチェックする心がまえが大切です。
ベンツ、ルイ・ヴィトン―ひと頃ほどではないにしても、日本人はブランド物が好きです。
海外旅行で同じバッグを五個も一〇個も買い込んでくるのは問題なしとはしませんが、しかし、確かに本物には本物の良さがあるのは皆さんも認めるところでしょう。
マンションではとくに、この〝ブランド〟が重要なポイントになります。
マンションは、デベロッパーが土地を取得し、ゼネコンに建物を建てさせて分譲しますが、この両者ともにブランド格差があり、住み心地や売却するときの価格に大きく影響するのです。
業界では、デベロッパーのことを「スポンサー」と呼んでいます。
つまり、「お金を出す者」ということで、お金を出せるなら素人でもできるのです。
だから、マンション業界では新規参入・撤退が相次ぐというわけです。
たとえデベロッパーにマンションづくりのノウハウがなくても、設計事務所とゼネコンが計画を作り上げて、販売会社が分讃すれば、見た目には立派な〝デベロッパー〟の誕生です。
ゼネコンも同じです。
たとえばデベロッパーが土地を購入するときに、特定のゼネコンに建物を発注することを条件づけられることがあります。
いわゆるヒモつきです。
そのゼネコンにマンション建築のノウハウがないと、いくらデベロッパーが優れたマンションを企画しても、その通りに作れません。
非常に住みにくいマンションが出来上がってしまうのです。
これは大手ゼネコンだからうまいとは限りません。
ビルは得意でもマンションは苦手というゼネコンはいっぱいあります。
いや、むしろ大手ゼネコンはマンションに力を入れてこなかったので、苦手のケースが多いと言ったほうが正解でしょう。
買ったはいいけど、まもなく売った業者が手を引いちゃったというのでは、たまったものではありません。
また、アフターケア、クレーム処理体制も業者が備えなければならない必須の条件ですが、これがダメだと必ずマンションの価値が低下してしまいます。
むろん、こんな業者をブランド物とは言いません。
良いゼネコンの条件としては、「出来上がった建物にクレームが少ない」「何かあればすぐに駆けつける」が挙げられます。
これを皆さんが見分けるのは難しいのですが、「会社四季報」、会社総覧などの情報誌でマンション建築の実績が多いかどうかを確認するのも一つの方法でしょうし、また、そのゼネコンが過去に作ったマンションを実際に訪ねて、評判を聞いてみるのが一番やりやすい方法です。
良いデベロッパーというのは、実績が多ければいいのではなく、アフターケア、クレーム対応にどれだけパワーを注いでいるかが重要になります。
これはデベロッパーに直接聞くのが手っとり早い方法です。
システム化されていれば明確な答えが返ってきますが、そうでないときは口を濁して暖味にしか答えられないはずです。
アフターケアを「協力会社に通して」などと答えるデベロッパーより、「当社とゼネコンとで解決する」と答えるデベロッパーのほうが勝っています。
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